Immobilier : le spectre d'une bulle spéculative.
Pourquoi les prix de l'immobilier ont autant augmenté depuis ces dernières années ? L'envolée des prix durant les années 2000 et le sursaut en 2010 après le passage de la crise financière suscitent l'interrogation quant à l'existence d'une bulle spéculative du marché immobilier. Le Centre d'Analyse Stratégique, organisme de recherche et d'aide à la décision placé auprès du Premier Ministre, a analysé le phénomène et a livré tout récemment son avis éclairé sur la question.
En 2010 l'augmentation moyenne des biens immobiliers à l'échelle nationale est évaluée autour de 9%. Sur Paris, l'envolée est à deux chiffres et estimée à près de 20%. De fortes hausses qui peuvent être expliquées ponctuellement par le contexte économique (pénurie de biens, valeur refuge de la pierre) et bancaire (taux de crédit très favorables), mais dont l'ampleur peut surprendre. La progression des prix des biens immobiliers n'est pas une affaire récente. Depuis 30 ans, l'immobilier ancien a été multiplié par deux, tandis que les revenus des ménages et les loyers n'ont gagné que 30%. On constate par ailleurs une augmentation moyenne de 5,5% par an pour les appartements neufs (5,9% pour les maisons) depuis la fin des années 1990, loin devant le coût de la construction qui aurait cru de 3,4% en moyenne annuelle. Un décrochage que le CAS ne peut justifier pleinement par aucun facteur tangible.
La dernière accélération des prix provoque une dichotomie entre le niveau de revenu disponible et le niveau des prix des logements. Elle s'explique en partie par le recul très net des taux de crédits à l'habitat et par les mesures gouvernementales en faveur de l'accession à la propriété, sans oublier une fiscalité avantageuse grâce à des dispositifs de défiscalisation qui ont démontré leur action (Scellier). Le CAS met également en cause le foncier sur lequel le manque d'offre aurait pesé sur les prix. Néanmoins, ces conditions qui auraient permis de soutenir la demande et la rareté du foncier ne justifieraient la hausse brutale des prix qu'à hauteur de 50% ou 60%. La surévaluation des prix immobilier fait-elle craindre l'éclatement de cette bulle immobilière ?
Contrairement à certains autres pays européens tel l'Irlande, le taux d'endettement des ménages français est limité, malgré une nette augmentation des encours de crédit qui représentent 60% du PIB en 2010. Par ailleurs, le secteur de la construction n'a pas explosé comme il l'a fait en Espagne en 2008. La France reste protégée face à l'éventualité de l'éclatement de la bulle actuelle.