Immobilier : vers un retournement du marché ?
L'immobilier en a-t-il terminé avec ses hausses de prix historiques ? La chute des Bourses et la morosité ambiante ont peut-être eu raison d'un marché qui flirte avec les records et qui est surtout en grand décalage avec le niveau des revenus. Les vendeurs commencent à sentir le vent tourner, les prix pourraient retrouver des valeurs plus raisonnables dans les semaines et les mois à venir.
L'engouement pour la pierre ne s'est nullement démenti depuis 2009 : lassés des placements boursiers aux rendements aléatoires et risqués, et déçus des performances moins rémunératrices des contrats d'assurance vie, les Français se sont précipité sur l'immobilier pour acquérir leur résidence principale ou pour investir et obtenir un complément de revenus pour leur retraite. La transition avec la crise de 2008 aura duré à peine un an, le marché s'étant dressé très vite, encouragé par une baisse de 10% et un décalage offre/demande très marqué. L'année 2010 a conclu quelque 700 000 transactions contre 550 000 en 2009 et a enregistré une hausse des prix de 10% à l'échelle nationale avec un bond spectaculaire pour Paris avec +20%. La demande dans les grandes agglomérations a été très soutenue et les conditions de crédit ont favorisé les intentions d'achat grâce aux taux d'intérêts exceptionnellement bas.
La reprise de la hausse des taux de crédit à l'automne 2010 aurait pu sonner le glas de la hausse de prix. Paradoxalement les valeurs immobilières ont continué de grimper dans des proportions moindres sauf pour Paris intra-muros et également de façon disparate selon les régions. La dégradation du contexte politico-économique depuis janvier 2011 commence néanmoins à freiner le marché. La réduction des avantages fiscaux du Scellier et la modification des aides à l'accession à la propriété (PTZ+) auront contribué à étouffer dans l'oeuf le désir de beaucoup qui voient leur solvabilité reculer de mois en mois. Si de nombreuses régions ont vu un ajustement de leur marché, les grandes agglomérations mais surtout la zone francilienne ont maintenu la barre haute et enregistré des progressions constantes. Paris a encore pris +20% au premier semestre, une envolée nourrie par la pénurie de logements. Le renouveau du marché de l'achat-revente a permis en outre de redynamiser le secteur de l'ancien. Les secundo-accédants représentent jusqu'à 70% des transactions de l'immobilier ancien. Une surestimation des biens immobiliers est récurrente, les vendeurs tirant partie au maximum de l'effet pénurie et d'une demande plus forte pour les petites surfaces.
Depuis quelque semaines pourtant, la tendance s'inverse. Dans les régions, les prix se sont rapidement calmés, et certaines zones enregistrent même des baisses. Les centres villes restent privilégiés par une demande toujours entretenue. Et l'effet Scellier commence à agir. En réduisant l'avantage fiscal de 25% à 22% et uniquement pour les logements BBC, le gouvernement a porté un coup au marché du neuf qui recule très sensiblement au deuxième trimestre avec -21% (après un repli de -17% au premier trimestre). Les prix n'ont pas pour autant bougé partout : dans les zones où l'activité économique donne des signes d'optimisme et où l'immobilier haut de gamme constitue l'essentiel des transactions (côte normande, côte d'Azur), les biens immobiliers s'arrachent littéralement à des prix exorbitants.
Aujourd'hui la désolvabilisation des ménages se fait plus marquante, un ajustement des prix est inéluctable. Familles modestes et primo-accédants ont du rallonger la durée de remboursement de leur prêt pour acquérir leur logement. On atteint maintenant la limite du raisonnable qui exclut d'emblée ceux qui pouvaient il y a encore un an devenir propriétaires. Les vendeurs doivent désormais retrouver raison et s'adapter à une réalité économique déprimée. Déjà les biens médiocres ne trouvent plus preneurs ou retombent dans des valeurs plus conformes. Les vendeurs aux abois n'hésitent plus à négocier au bénéfice de l'acheteur dorénavant en position de force. Même dans le neuf, certains promoteurs mettent la main au portefeuille en prenant à leur charge les frais de notaires.
Les prix vont probablement reculer dans les mois à venir : hausse de taux d'intérêt, durcissement des conditions d'octroi de crédit par les banques et nouvelles réductions des aides à l'accession et des avantages fiscaux. Qui plus est, l'année 2012 étant une année électorale, l'attentisme sera de mise.