Immobilier : y a-t-il une bulle immobilière en France ?

Envolée de prix de l'immobilier et hausse constante des taux de crédit à l'habitat, le secteur immobilier français souffre aujourd'hui de la conjugaison de ces deux facteurs qui font craindre pour certains l'existence d'une véritable bulle immobilière. Le courtier en crédit Capfi s'inscrit en faux et souligne simplement que l'immobilier français vit une situation singulière uniquement imputable au déséquilibre offre/demande.

Définition simplifiée de bulle immobilière : forte augmentation des prix des biens sur une durée prolongée, disproportionnée par rapport aux revenus des ménages. La valeur réelle d'un logement n'a plus alors aucune cohérence avec son prix de vente dans une agence immobilière. La société française pourrait faciliter une telle situation par une forte incitation de l'investissement vers l'immobilier et la propension des ménages à vouloir devenir propriétaires pour compenser les défaillances du régime des retraites. Les particuliers font monter artificiellement les prix des biens et le déséquilibre offre/demande conduit à une crise comme celle des années 2000 (1997/2007) où les prix ont gonflé de 200%. Au deuxième trimestre 2007, les stocks de logements invendus ont brutalement augmenté et les prix ont enregistré une baisse générale en 2008.

Cependant, la bulle spéculative de 2008 qui a conduit les Etats-Unis et l'Espagne dans le marasme n'atteint pas la France. Les fondamentaux français sont suffisamment forts pour éviter les excès de ces deux pays : en plus d'un raisonnable niveau d'endettement des Français, la distribution du crédit est saine avec une législation qui protège le consommateur et une part peu significative de crédits à taux variables (moins de 10%). Les taux révisables sont capés et conduisent rarement à des situations de surendettement ou à la saisie pour défaut de paiement. Autre particularité de l'immobilier français : il est essentiellement détenu par le marché privé et se prémunit ainsi d'une surcharge de l'offre par les promoteurs immobiliers et d'un risque spéculatif comme se fut le cas dans les pays anglo-saxons. Les investisseurs institutionnels et professionnels sont en effet moins nombreux aujourd'hui que dans les années 90. La hausse des prix s'explique principalement par une pénurie de logements dans les grandes agglomérations, Paris et la zone francilienne étant l'exemple le plus frappant. Pour un Français, devenir propriétaire est avant tout un choix de vie plutôt q'une équation mathématique selon le courtier Cafpi.