Prêt immobilier : quelle garantie bancaire ?

Faire une acquisition dans l'immobilier est généralement subordonnée à l'obtention d'un crédit. Dans sa démarche auprès des banques, l'emprunteur va essayer de décrocher le meilleur taux de crédit pour arriver à financer son achat au meilleur coût. Le taux et l'assurance de prêt ne sont pas les seuls critères à prendre en considération dans le coût total de l'emprunt. La banque qui s'engage sur de longues années avec son client va demander des garanties pour s'assurer de sa capacité à honorer l'intégralité du prêt. En fonction du risque, la banque prêteuse va exiger une garantie, engendrant des frais additionnels qui vont peser sur le coût total du crédit.

A priori l'emprunteur a le choix entre trois types de garantie bancaire : l'hypothèque, le privilège du porteur de deniers et la caution auprès d'un organisme spécialisé. Dans les faits, la banque va orienter le choix de son client en fonction du montant de l'emprunt et de la nature de l'acquisition.

La solution privilégiée par les banques est la caution auprès d'un organisme spécialisé qui se révèle généralement être un organe interne à la banque elle-même. On distingue deux types d'organismes de caution: ceux dits "sur place" qui ont des accords de partenariat avec les établissements bancaires (CNP Caution; Crédit Logement pat exemple), et ceux qui sont une branche liée à l'établissement (BRED Habitat pour les Banques Populaires par exemple). Ces organismes qui vont se porter garants du remboursement mutualisent les risques grâce à un fonds de garantie. L'acte de caution est signé directement en interne à la banque sans passer par un notaire.Le coût de la caution est composé d'une commission de caution, constituée d'un pourcentage du montant du prêt ou d'un montant forfaitaire, et d'une contribution au fonds mutuel. L'avantage de la caution auprès d'un organisme de cautionnement est la restitution partielle ou totale des sommes versées à la fin du remboursement du prêt ou à la revente du bien. C'est la pratique adoptée par Crédit Logement dont le taux de restitution est d'environ 75%. A noter par ailleurs que cet organisme privilégie les emprunteurs de moins de 37 ans en ne réglant la commission de caution qu'en fin de prêt : la somme est alors réglée sur la partie restituée au titre du fonds de garantie. La caution est la formule la moins chère, car elle n'est pas soumise à un acte notarié ni aux droits d'enregistrement. En cas de remboursement anticipé, aucun frais de mainlevée n'est appliqué. Seule contrainte : la caution est subordonnée à l'accord de l'organisme qui va se porter garant ; si le dossier n'est pas satisfaisant, il peut refuser de se porter caution. Dans la décision d'attribution de la caution, la valeur du bien importe peu, alors que le profil de l'emprunteur (comportement d'épargne, revenus, taux d'endettement, apport) sera l'élément déterminant.

Les deux autres garanties possibles dans le cadre d'un crédit immobilier sont l'hypothèque et le privilège du prêteur de deniers (PPD). Ce dernier ne peut garantir qu'un bien déjà existant. Pour un bien en l'état futur d'achèvement ou pour la construction d'une maison, l'hypothèque sera privilégiée. Ces deux types de garantie doivent obligatoirement être établies devant notaire, ce qui implique les frais notariés, les frais d'inscription au bureau des hypothèques et les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière pour le cas de l'hypothèque traditionnelle. Pour un prêt immobilier de 150 000€, le coût de l'hypothèque est d'environ 1,60% du montant du prêt, tandis que le PPD, moins onéreux, coûtera 0,60%. Ceci ne comprend pas les frais de mainlevée en cas de revente du bien en cours de prêt.